¿Puede reclamarse el pago de expensas en un consorcio no constituido legalmente?
Lo primero que hay que tener en cuenta es que el consorcio de propietarios, y la calidad de consorcista, con todos los derechos y obligaciones emergentes de este título, nacen con la redacción e inscripción del Reglamento de Copropiedad y Administración en el Registro de la Propiedad. Pero muchas veces sucede que terminada la construcción de un edificio, las empresas constructoras hacen entrega de los departamentos, otorgando la posesión de los mismos, mediante la firma del boleto de compra venta. En esta instancia, los poseedores no son aun dueños de las unidades funcionales, ya que no poseen la escritura traslativa de dominio y no obstante ello, comienzan a habitar el edificio originando gastos de mantenimiento y conservación.
A partir de allí, nace la necesidad de recaudar expensas, ya que por más que no exista estado de propiedad horizontal, debido a la falta de reglamento, sí comienza regir un consorcio de hecho. Pero en esta etapa no todos los poseedores están dispuestos a pagar los gastos efectuados para el mantenimiento del edificio.
Entonces surge el interrogante acerca de si existe alguna forma de reclamar las deudas que se origen por expensas a quienes se nieguen a pagarlas aduciendo que el consorcio no se ha conformado aun. La respuesta es afirmativa ya que tanto la doctrina como la jurisprudencia han reconocido al consorcio de hecho la legitimidad para reclamar el cobro de expensas. “La ausencia de reglamento no puede ser obstáculo para la regulación de las acciones existentes entre los coadquirentes, los que forman una especie de comunidad de derechos e intereses y se someten en sus relaciones a las normas propias de la institución en su carácter de miembros ideales de un consorcio, al suscribir los pertinentes boletos de compraventa, por medio de los cuales acogieron anticipadamente al régimen legal.”; “En tal inteligencia se ha reconocido legítimamente al consorcio de propietarios de hecho para intentar el cobro de expensas a los consorcistas, aunque no podría hacerse por la vía ejecutiva sino por el proceso de reconocimiento”. (Andrés Fraga, “Propiedad Horizontal”).
Por más que el consorcio no se haya constituido con las formalidades que determina la ley, se podrá entablar el reclamo a aquel poseedor que se niegue a abonar las expensas, mas no por la vía ejecutiva sino mediante un proceso ordinario. Como ejemplo de ello, sito un fallo del Tribunal Superior de Justicia de Córdoba «CONSORCIO DE PROPIETARIOS TERRAZAS DE SANTA FE C/ GODOY SUSANA -EJECUTIVO -RECURSO DE CASACIÓN» (C 07/08)», el cual rechazó parcialmente la demanda ejecutiva por cobro de expensas interpuesta por un consorcio, pues consideró que correspondía realizar el reclamo por la vía ordinaria, con respecto a las deudas de la propietaria, anteriores a la constitución legal del consorcio.
Thema decidendum: La materia sujeta a unificación consistió en dilucidar si el cobro de gastos comunes devengados con anterioridad a la inscripción registral del Reglamento de Copropiedad, puede perseguirse -o no- por la vía ejecutiva.
A continuación detallo los argumentos en los que se baso el tribunal para rechazar en lo sustancial el recurso interpuesto por el consorcio: “la doctrina especializada interpretando el alcance del art. 9 de la ley 13.512, sostiene que “En atención a que el estado de propiedad horizontal nace una vez cumplidas ciertas formalidades, la existencia regular del consorcio de propietarios está subordinada al otorgamiento del reglamento de copropiedad. (…). Pese a la redacción del art. 9º, el consorcio no preexiste al reglamento sino que, por el contrario, recién nace a la vida jurídica con el mismo. Antes solamente podría hablarse de un ‘preconsorcio’ o ‘consorcio de hecho’…”. (Confr. Highton, Elena I., Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad, Ed. Hammurabi, Año 2000, pág. 571; en la misma línea, Mariani de Vidal, Marina Curso de Derechos Reales, Ed. Zavalía, año 1987, Tomo 2, Pág. 135 y 138; Areán, Beatriz Derechos Reales, Bs. As., Ed. Hammurabi, Año 2003, Vol. 2, Pág. 627).”; “Hasta tanto no se hallen cumplidos los requisitos que la ley establece, el consorcio de hecho no encuadra en la figura del consorcio, y por ende escapa –hasta aquí- a la previsión normativa del inciso 6º del art. 518, C.P.C.C., no pudiendo por ende valerse de la vía ejecutiva para reclamar las expensas comunes adeudadas con anterioridad a la formal constitución del ente.-“ ; “IX. Desde otra perspectiva, no debe perderse de vista que en cualquier caso, lo que habilita la vía ejecutiva es el título del que emerge la constancia fehaciente de una deuda. La base o fundamento de todo proceso de ejecución se encuentra en un derecho ya cierto o presumiblemente cierto, contenido en el título, que es en definitiva lo que justifica el trámite comprimido y la celeridad en esta clase de procesos. En el caso de las expensas comunes, es claro que el fundamento de la vía ejecutiva debe buscarse en el Reglamento de Copropiedad, pues dada su naturaleza contractual, dicho estatuto constituye la norma esencial que contiene las pautas a las que se sujetan los comuneros. Este es el motivo por el que el Código de Procedimientos de la Nación expresamente impone el deber de adjuntar a la demanda el certificado que reúna los requisitos exigidos por el nombrado estatuto.”; “La falta de un reglamento que sistematice la vida del consorcio, predeterminando los gastos ordinarios o extraordinarios que los comuneros se comprometen a solventar, estableciendo eventualmente las mayorías necesarias para aprobar erogaciones extraordinarias, fijando la periodicidad con que las expensas serán liquidados, etc., perjudica la viabilidad de la ejecución, ya que en situación tal no cabe reconocer al hipotético título la presunción de legitimidad del derecho que refleja el instrumento.”; “Asimismo, no habiendo consorcio regularmente constituido, tampoco cabe admitir que exista la figura del administrador que cuente con la facultad de expedir un certificado de deuda en los términos mencionados por la parte final del inciso 6º del art. 518 del C.P.C.C., puesto que como es sabido su designación requiere como condición necesaria la preexistencia del estatuto. En efecto, se ha resuelto que no cabe conceder la calidad de título ejecutivo al certificado de deuda expedido por un consorcio que no tiene otorgado ni inscripto el reglamento de copropiedad que lo rige (CCiv. y Com. de Mar del Plata, Sala I, de fecha 18/08/92, JA, 1993 –II- 271, citado por Highton, ob. cit., pág. 574, y por Racciatti y Kemelmajer de Carlucci en “Código Civil de la República Argentina” Ed. Astrea, Vol. 11, Comentario al art. 8 de la Ley 13.512, pág. 609/610).”
Dr. Sztarkman
El adquirente debe exigir tomar conocimiento de la póliza contratada en los términos del art. 1685 CCC y las facturas de los gastos producidos, requiriendo puntualmente rendición de cuentas ( arts.858 al 864 del CCC).Es importante recordar que el fideicomiso se basa en la confianza, y la misma puede desaparecer. Se impone la lectura serena y minuciosa de aquello que el futuro adquirente va a firmar. De no ser así, ante la cantidad de consultas recibidas, se aconseja no comprar una unidad funcional construida en fideicomiso.
